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第八章 投资性房地产
（郑，2007。4。25）
本章内容框架和复习提示
一、内容结构框架
1.本章主要内容有：
投资性房地产的特征与范围 投资性房地产的定义及特征
投资性房地产的范围
投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的确认和初始计量
与投资性房地产有关的后续支出
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
投资房地产的后续计量 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换
投资性房地产的处置
2．本章新变化
本章是新增加的一章。
二、复习提示
1.本章在考试中处于较重要的地位，作为新增加的一章，许多都是全新的知识点。
2．本章重点：（1）投资性房地产的后续计量；（2）投资性房地产的转换。
3．复习方法：已出租的建筑物和土地使用权属于投资性房地产，应与固定资产、无形资产结合复习；投资性房地产由成本模式改为公允价值模式，属于会计政策变更，应与会计政策变更结合复习。
重点与难点讲解
一、投资性房地产的确认
1．投资性房地产的概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。
2．投资性房地产确认中应注意的问题
（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：
①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的；③法律、行政法规规定的其他情形。
（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（5）下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。②房地产开发企业作为存货的房地产。
二、投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：
1．外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
【例1】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。甲公司购入投资性房地产的账务处理是：已出租
借：投资性房地产 1010
贷：银行存款 1010
2．自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
【例2】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资4000万元。2007年2月1日支付工程款1000万元，则甲公司账务处理如下：
借：在建工程——商用楼 1000
贷：银行存款 1000
2007年其余付款略；2007年12月23日，工程达到预定可使用状态，开始办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则：
借：投资性房地产 4000
贷：在建工程 4000
3．自用转来。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产，按照账面价值结转。
【例3】甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：
借：无形资产——土地使用权 2000
贷：银行存款 2000
2007年末摊销土地使用权
借：管理费用 40
贷：累计摊销（2000÷50） 40
无形资产账面余额2000－累计摊销40＝1960（万元）
2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：
借：投资性房地产 2000
累计摊销 40
贷：无形资产——土地使用权 2000
投资性房地产累计摊销 40
三、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式（注：这种强制规定，是为了防止企业调节利润）。
1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
【例4】甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：
借：无形资产——土地使用权 2000
贷：银行存款 2000
2007年末摊销土地使用权
借：管理费用 40
贷：累计摊销（2000÷50） 40
2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：
借：投资性房地产 2000
累计摊销 40
贷：无形资产——土地使用权 2000
投资性房地产累计摊销 40
假设2008年土地用于出租后，在年末每年摊销土地使用权金额为40万元，同时每年租金70万元，在年末一次性收取，甲公司在年末账务处理时：
借：银行存款 70
贷：其他业务收入 70
借：其他业务成本 40
贷：投资性房地产累计摊销 40
2．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（1）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
【例5】2007年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地产)，每年租金200万元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。则乙公司账务处理如下：
2007年初：
借：投资性房地产 3000
贷：银行存款 3000
借：银行存款 200
贷：预收账款 200
2007年末：
借：预收账款 200
贷：其他业务收入 200
借：投资性房地产 100（3100－3000）
贷：公允价值变动损益 100
以后年度依此类推。
提醒：采用公允价值模式计量下不计提折旧和不摊销，而且公允价值的变动计入当期损益，因此，一般情况下，采用公允价值模式计算的净利润比采用成本模式计量计算的净利润大多了。准则制定者的态度是，尽量限制公允价值模式的采用。
3．投资性房地产后续计量模式的变更
（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。可参见“会计政策”准则。
（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
4．房地产用途的转换（由自用转出租；由出租转自用）
（1）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
②作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
③自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
④自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
（2）房地产用途转换的会计处理
①在投资性房地产采用成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即一般房地产与投资性房地产互换时，采用直接结转。成本——成本
【例6】丙公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2007年7月1日将自用的办公楼用于出租，转为投资性房地产。该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧400万元，净值1100万元。则转换时：
借：投资性房地产 1500
累计折旧 400
贷：固定资产 1500
投资性房地产累计折旧 400
②采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（注：可理解为公允价值——公允价值）
【例7】丁公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，于2007年12月31日将出租办公楼收回自用，收回日该办公楼的账面价值为2500万元，公允价值为2550万元，则丁公司收回时的账务处理是：
借：固定资产 2550（公允价值）
贷：投资性房地产 2500
公允价值变动损益 50
③自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。（注：可理解为成本——公允价值）
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
【例8】丁公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，于2007年12月31日将自用的办公楼用于出租，出租日该办公楼的账面原值为5000万元，已提折旧2000万元，净值3000万元，公允价值3600万元。则丁公司在出租日的账务处理是：
借：投资性房地产 3600（公允价值）
累计折旧 2000
贷：固定资产 5000
资本公积——其他资本公积 600
四、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
【例9】丙公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2009年12月31日将出租的办公楼出售。该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧800万元。出售收入1200万元收存银行，按5％交纳营业税，则出售时的账务处理是：
借：银行存款 1200
贷：其他业务收入 1200
借：其他业务成本 760
投资性房地产累计折旧 800
贷：投资性房地产 1500
应交税费——应交营业税（1200×5％） 60
【例10】综合例子说明成本模式计量
甲股份有限公司(以下简称甲公司)为华东地区的一家上市公司，属于增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。甲公司2007年至2009年与投资性房地产有关的业务资料如下：
（1）2007年1月，甲公司购入一幢建筑物，款项910万元以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。
（2）甲公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净残值为10万元，采用年限平均法按年计提折旧。
（3）甲公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营租赁，甲公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。
（4）甲公司该项房地产2007年取得租金收入为90万元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。
（5）2009年12月，甲公司将原用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处理。
要求：
（1）编制甲公司2007年1月取得该项建筑物的会计分录。
（2）计算2007年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
（3）编制甲公司2007年取得该项建筑物租金收入的会计分录。
（4）计算甲公司该项房地产2008年末的账面价值。
（5）编制甲公司2009年收回该项建筑物的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示。）
【答案】
（1）编制甲公司2007年1月取得该项建筑物的会计分录。
借：投资性房地产 910
贷：银行存款 910
（2）计算2007年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
2007年度该项建筑物计提的折旧额＝（910－10）÷15×11/12＝55万元。
借：其他业务成本 55
贷：投资性房地产累计折旧 55
（3）编制甲公司2007年取得该项建筑物租金收入的会计分录。
借：银行存款 90
贷：其他业务收入 90
（4）计算甲公司该项房地产2008年末的账面价值。
该项房地产2008年末的账面价值＝910－55－（910－10）÷15＝796万元。
（5）编制甲公司2009年收回该项建筑物的会计分录。
借：固定资产 910
投资性房地产累计折旧 175
贷：投资性房地产 910
累计折旧 175
【例11】综合说明公允价值模式计量
乙股份有限公司（以下简称乙公司）注册地在上海市，为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。不考虑除增值税以外的其他税费。乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。乙公司有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2007年1月，乙公司自行建造办公大楼。在建设期间，乙公司购进为工程准备的一批物资，价款为1400万元，增值税为238万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。乙公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬362万元。
（2）2007年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。
（3）2008年12月，乙公司与丙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2009年1月1日。
（4）与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值为2400万元。
（5）2010年1月，甲公司与丙公司达成协议并办理过户手续，以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。
要求：
（1）编制乙公司自行建造办公大楼的有关会计分录。
（2）计算乙公司该项办公大楼2008年年末累计折旧的金额。
（3）编制乙公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。
（4）编制乙公司该项办公大楼有关2009年末后续计量的有关会计分录。
（5）编制乙公司该项办公大楼有关2009年租金收入的会计分录。
（6）编制乙公司2010年处置该项办公大楼的有关会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示。）
【答案】
（1）编制乙公司自行建造办公大楼的有关会计分录。
①借：工程物资 1638
贷：银行存款 1638
②借：在建工程 1638
贷：工程物资 1638
③借：在建工程 556
贷：库存商品 160
应交税费——应交增值税（销项税额）34（200×17％）
应付职工薪酬 362
④借：固定资产 2194
贷：在建工程 | 
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