一、总论
（一）考试目的
本章的考试目的是测试考生对资产评估基础知识的掌握情况。重点考察考生对资产评估的基本基本概念、基本假设和原则，以及资产评估与会计、审计的关系等基础知识的掌握程度。
（二）考试基本要求
1.掌握资产评估的基本概念、基本要素、分类和特点；掌握资产的概念、分类和特点；熟悉资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的作用。
2.掌握资产评估价值类型及其划分标准，掌握市价值与市价值以外的价值（非市场价值）的定义、两者之间的关系；掌握明确市场价值与市价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用；熟悉市场价值以外的价值（非市场价值）存在的主要价值形式。
3.熟悉资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系，熟悉资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。
4.掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质，掌握其使用范围及约束条件；熟悉资产评估中的独立性、客观性和公正性等工作原则；掌握资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、评估时点原则等经济技术原则及其应用领域。
5.熟悉资产评估与会计的联系与区别，熟悉资产评估与审计的联系与区别。
（三）要点说明
1.资产评估及其基本组成要素
（1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（2）资产评估的基本组成要素是由以下内容组成：一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。三是评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。七是评估价值类型，即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。
2.资产及其基本特征
资产是一个具有多角度、多层面的概念，既有经济学中的资产概念，也有其他学科的资产概念，评估人员应明确为评估对象的资产的确切含义。
经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形权利。
会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。会计学中的资产主要指的是企业中的资产，这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产。
资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所胡实物和无形的权利。
资产具有以下基本特征：
（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
（3）资产具有市场交换价值。
3.资产的分类
（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。
（2）按资产构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。
（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。
（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。
4.资产评估的种类和特点
（1）资产评估的种类。资产种类的我样化和资产业务的多样性，以及资产评估委托方及其相关当事人对资产评估内容及其报告需求的多样性，资产评估相应出现了多种类型。
从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。
从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
（2）资产评估的特点。理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。
5.资产评估中的价格与价值
在资产评估中资产的价格和价值是被如下定义和规定的：
在资产评估中，价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事务，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
资产评估中的价值是一个交换价值范畴，它反映了可借交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。
6.市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）及其划分标准
（1）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分标准。市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态为标准来划分的资产评估结果的价值类型。
（2）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）定义。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。它并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。
在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。
投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。
持续经营价值是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。
保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。
清算价值是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。
课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。
（3）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用。这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。
7.资产评估目的
资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。
（1）资产评估一般目的。资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，或是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。如果我们暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。
（2）资产评估的特定目的。资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
8.资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。
9.交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待请资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。
10.公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场住处的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公司市场中进行交易。当然公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。
在资产评估中，市场是有范围的，它可以是地区性市场，也可以是车内市场，还可以是国际市场。关于假设中的公开市场可以是区域的、国内的或国际的。
11.持续使用假设
持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种子假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产瑞在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。
12.清算假设
清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应的数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。
13.预期收益原则
预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
14.供求原则
供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随借求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都有规律性。供求规律对商品价格形形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。
15.贡献原则
从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定的。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
16.替代原则
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
17.评估时点原则
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
18.独立性原则
资产评估中的独立性原则包含有两层含义，其一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中价组织（法人），在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。其二是评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。
19.客观公正性原则
客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果，而不可以以自己的好恶或其他个人的情感进行评估。资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理得出的、具有客观公正性的评估结论。
20.科学性原则
科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。
二、资产评估的基本方法
（一）考试目的
评估方法是资产评估的重要基础。本章的考试目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。
（二）考试基本要求
1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等的运用及其适用条件和使用要求。
2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。
3.掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法是重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种方法的运用及其结果属性。
4.掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。
（三）要点说明
1.市场法的基本涵义与基本前提
（1）市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
（2）市场法的基本前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
2.市场法运用的基本步骤
（1）选择参照物；
（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；
（3）指标对比、量化差异；
（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；
（5）综合分析确定评估结果。
3.市场法中的直接比较法
市场法是中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等若干具体评估方法。
（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照稳操胜券具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣率）
（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：
资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）X
（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价值指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：
资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）
或：资产评估价值=参照物成交价格×价格指数
（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。共计算公式为：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷对照物成新率）
直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，例如新旧程度时间先后等。
4.市场法中的类比调整法
类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。
类比调整法具有适用性强，应有广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解手把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。
在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的胡成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法。
（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值主方法。用数学式表达为：
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）
（2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值
或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数
（3）市盈率乘（倍）数法。市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方法。用数学式表达为：
资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率
5.收益法基本的涵义与基本前提
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
6.收益法中收益额
收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在政党情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比明确的特点，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，。以便合理运用收益法来估测资产的价值。
7.收益法中的折现率
收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。
8.收益法中的收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
9.收益法中的主要技术方法
收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。
（1）在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P=A/r
其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。
（2）在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，胡以下计算式：
P=
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：①纯收益每年变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限
为n.
（3）无限年期收益，纯收益在若干年后保持不变，其基本公式为：
P=
其成立条件是：①纯收益在n年（含第n年）以前有变化；②纯收益在n年（不含n年）以后保持不变；③收益年期无限；④r大于零。
（4）有限年期收益。其计算公式为：

其成立条件是：①纯收益在t年（含第t年）以前有变化；②纯收益在t年（不含第t年）以保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。
这里要注意的是，纯收益A的收益年期是（n－t）而不是n.
10.成本法的基本涵义
成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
11.成本法中的基本要素
就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
（2）资产的实体贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
（3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有的资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
（4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
12.评估方法之间的关系
（1）资产评估方法之间联系。评估方法是实现评估目的析手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。
（2）资产评估方法之间的区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内存联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。
三、资产评估程序
（一）考试目的
本章的考试目的是测试考生对资产评估程序相关知识的掌握情况。重点考察考生资产评估程序基本概念、资产评估程序的重要性、资产评估具体程序的主要内容等基础知识的掌握程序。
（二）考试基本要求
1.掌握资产评估程序的基本概念；掌握广义与狭义资产评估程序的区别。
2.掌握资产评估程序的重要性。
3.掌握资产评估具体程序的主要内容。
4.熟悉执行资产评估程序的基本要求。
5.熟悉资产评估中的信息收集与分析方法。
（三）要点说明
1.资产评估程序的定义
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
2.广义与狭义资产评估程序的区别
狭义的资产评估开始于资产评估机构和售货员接受委托，终止于向委手人或相关当事人提交资产评估报告书。
广义的资产评估程序开始对不起承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
3.资产评估基本程序
资产评估基本程序主要包括
（1）明确资产评估业务基本事项：
（2）签订资产评估业务约定书；
（3）编制资产评估计划；
（4）资产勘查与现场调查；
（5）惧资产评估资料；
（6）评定估算；
（7）编制和提交资产评估报告书；
（8）资产评估工作档案归当。
4.资产评估程序的重要性
资产评估程序的重要性体现在：
（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证；
（2）资产评估程序是相当事方评估资产评估服务的重要依据；
（3）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
5.执行资产评估程序的基本要求
（1）资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。
（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。
（3）资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。
（4）如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其绎资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。
（5）资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。
四、机器设备评估
（一）考试目的
机器设备评估是资产评估的重要组成部分。通过对机器设备评估内容的考试，测试考生对机器设备评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对机器设备评估有关的基本概念、评估原则，以及成本法在机器设备评估中的应用能力，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1.了解机器设备定义；了解机器设备的分类。
2.掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；掌握进口设备从属费用的计算方法；熟悉实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法；熟悉功能性贬值的基本概念、类型、产生原因，掌握超额投资成本形成的功能性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；熟悉经济性贬值的基本概念、产生原因，掌握经济性贬值的估算方法。
3.熟悉运用市场法评估机器设备的技术思路；掌握市场法中机器设备的比较因素；掌握直接匹配法的使用及特点；掌握因素调整法的特点及应用；熟悉成本比率调整法的应用；掌握市场比较法用于机器设备评估的适用条件。
4.熟悉收益法在机器设备评估中的技术思路；熟悉使用收益法的前提条件及使用范围，熟悉收益法评估中机器设备预期收益的计算；掌握收益年金资产化法的应用。
（三）要点说明
1.机器设备
（1）机器设备是指将机械能或非机械能转换成为便于从们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。
。（2）机器设备的分类
按工作原理：可分阶段为热力机械、流体机械、蒸汽动力机械、往复机械等；
按服务行业：可分为冶金机械、矿山机械、纺织机械、化工机械、农业机械、发电设备等；
按功能：可分为起重机械、运输机械、动力机械、粉碎机械等；
按国家分类标准：可分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子产品及通信设备（仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器）、文艺体育设备；
按会计核算标准、：可分为生产用机器设备、非生产机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。
2. 成本法
成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。
成本法的计算公式为：
P=RC－Dp－Df－De
式中：P-评估值；
PC-重置成本；
Dp-实体性贬值
Df-功能性贬值；
De-经济性贬值。
（1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。
A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。
B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。
采用定基物价指数计算重置成本的公式为：
重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）
采用环比物价指数计算重置成本的公式为：
设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）
其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。
C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。
D.综合估价法，根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置成本。
计算公式为：中华会计网校 http://www.chinaacc.com

式中：RC——设备价格；
Mrm——主材费；
Km——成本主材费率；
Mpm——主要外购件费；
Kp——成本利润率；
rt——综合税率；
Kd——非标准设备设计费率；
n——非标准设备的生产数量。
E.重量估价法，以设备的重置乘以综合费率，并考虑利润和税金，确定设备的重置成本。
计算公式：
或：
式中：RC——设备重置成本；
W——设备的净重；
RW——综合费率；
K——调整系数；
P——合理利润；
T ——税金；
rP——利润率；
rt ——综合税率。
F.类比估价法（指数估价法），对于某些特定设备，根据同一系列设备不同生产能力的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系，确定设备的重置成本。

计算公式：
式中：A1——被评估设备的生产能力；
A2——参照物设备的生产能力；
PC——被评估设备的重置成本；
S2——参照物设备的价格；
X——规模指数。
②运杂费。
计算公式：国产设备运杂费=国产设备原价×国产运杂费率进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率
③安装费。
计算公式：国产设备安装费=设备原价×设备安装费率
进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率
进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率
④基础费。
计算公式：
国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率
进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率
（2）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：
①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价。
计算公式为：
海运费=FOB价×海运费率
②国外运输保险费的取费基数为：货价+海运费
计算公式为：国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率
③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：
关税=到岸价×关税税率
④消费税的计税基数为：关税完税价×关税
计算公式为：
消费税=（关税完税价+关税）×消费税率/（1－消费税率）
⑤增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税
计算公式为：
增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率
⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数，计算公式为：
银行财务费用=货价×费率
⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
⑧车辆购置附加费的取费基数=到岸价人民币数+关税+消费税
计算公式为：
车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率
（3）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第Ⅰ种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映。实体性贬值率公式：

实体性贬值的确定方法：观察法、年限法、修复费用法。
①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工
具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这种方法是最常使用的方法。
大型设备可以采用专家会议方式，为了避免个人主观判断的误差，可以采用特尔斐法或模糊综合判断法。特尔斐法是在个人判断和专家会议的基础上形成的另一种直观判断方法，它是采取匿名方式征求专家的意见，并将他们的意见综合、归纳、整理，然后反馈给各个专家，作下一轮分析判断的依据。通过几轮反馈，意见逐步趋于一致为止；模糊综合判断法是利用模糊数学原理，对各种模糊住处进行处理，量化损耗状态的方法。
②年限法。年限法是从使用寿命角度来估算贬值，也称为寿命比率法，寿命比率法是从使用寿命角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比关系。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽退出使用。因此设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用使用寿命脉消耗量与使用寿命之比来表示。公式为：

式中：L1——使用寿命消耗量
L——总使用寿命。
复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

式中：Ki——第ⅰ个部件所占的成本权重；
ap1——第ⅰ个部件的实体性损耗率。
③修复费用法。修复费用法是假设设备所发生的实体性损耗是可补偿性的，则设备的实体性贬值就应该等于用补偿实体性损耗所发生的费用。所用的实偿手段一般是通过修理或更换损坏部分。使用修复费用法，要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗，即修复这些损耗在经济上是合理的，而不是指在技术方面是否可以修复。有些损耗尽管在技术上可以修复，但在经济上是不划算的，这种损耗则不可修复性损耗。不可修复性损耗不能用修复费用法计算贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别计算它们贬值。
（4）功能性贬值。功能性贬值（Df）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。与第Ⅰ种无形磨损、第Ⅱ种无形磨损相对应，设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超运营成本两方面。
①第Ⅰ种功能性贬值。第Ⅰ种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第Ⅰ种功能性贬值，也称为超额投资成本。
②第Ⅱ种功能性贬值。超额运营成本由于新技术的发展，便利新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本引起的功能性贬值。计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：
A.分析比较超额运营成本因素；
B.确定尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；
C.计算净超额运营成本；
D.确定折现率、计算超额运营成本的折现值。
（5）经济性贬值。机器设备的经济性贬值（De）由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过乘；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等提高、市场竞争的加剧。
3.市场比较法
市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评对象与参照物之间的差异对值的影响做出调整。比较因素影响机器设备市场价值。常用的调整方法有：直接匹配法、因素调整法、成本比率调整法。
（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分类四大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。
①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。
②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景地价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。
③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员，应选择与评估期基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。
④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也爱到影响。评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做了调整。
（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。直接匹配法相对比较简单，但它对市场的反映最为客观，能最精确定反映设备的市场价值。可用以下公式表示：

式中：V——评估值；
V′——参照物的市场价值；
⊿i——差异调整。
（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。
（4）成本比率高调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握想念的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。中华会计网校 http://www.chinaacc.com
4.收益法
收益法是通过预测被评估机器设备未来的获利能力，对其在未来带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值的一种评估方法，使用收益法的前提条件：能够确定获得能力并且能够确定合理的折现率。
用收益年金资本比法评估租赁设备的价值，该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，

公式中，称为投资回收系数，用rA表示。因此，上式可以表示为：
P=A/rA
如果收益是永续的，则该公式可以简化为
P=A/r
对于租赁设备的评估，资本化率可以通过租金除以设备的市场销售价格获得。公式为：
rA=A/P
对于使用寿命为n年的机器设备，该设备的年收益租金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA后，可以使用复利系数表（见附表）查出所对应的本金化率r，即折现率，进而最终求出评估值。
五、房地产评估
（一）考试目的
房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1.熟悉土地及其自然供给和经济供给的涵义；了解土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；熟悉地租与地价的基本内涵及地价的待征；熟悉房地产的概念、特性；掌握佥原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。
2.熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。
3.熟悉运用收益法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的酱化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
4.熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。
5.熟悉运用成本法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法操作步骤、土地价格的基本组成；熟悉土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的基本内涵及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产卓越建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。
6.熟悉运用剩余法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。
7.熟悉基准地价的含义、特点及其作用；了解测算基准地价的基本思路；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的基本程序。
8.了解路线价法的含义及理论依据；了解路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路线价法中的四三二一法则；了解路线价法中的苏慕期法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。
9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程评估中资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的估算要点和具体步骤
（三）要点说明
1.土地的自然供给和经济供给
地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数包括已利用的土地和未来可供利的土地，即后备土地资源。
土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。
2.地价的特征
（ 1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（ 2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而且转移与土地有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，扣所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。
（ 3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。
（ 4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值不一样的，土地价格与其用途相关性极大。
（ 5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市是一个不完全竞争市场。
（ 6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。
3.房地产的主要特性
（ 1）位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成格的差异性。
（ 2）供求区域性。由于土地位置固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。
（ 3）长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。
（ 4）大量投资性。房地产投资开发需要投入大量资金金融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。
（ 5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土增值。
（ 6）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。
（ 7）难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。
（ 8）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地使用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信货政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
4.最有效使用原则
最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。
5.合法原则
合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。
6.房地产评估的程序
房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。
7.房地产价格的种类
（ 1）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格；
（ 2）按价格形成方式可分为市场交价格和评估价格；
（ 3）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格；
（ 4）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。
房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率
（ 5）其他价格类型。公告地价，是政府定期公布的土地价格。
申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。
8.影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平生产影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自条件对价值产生影响的因素。
9.客观纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地产在政党的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。
10.求以资本化率的方法
在房地产评估中，求以资本化率的主要方法有：纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法等。
11.资本化率的种类
资本化率的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。
综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系如下：

式中： r -综合资本化率；
式中： r -综合资本化率；
——建筑物资本化率；
L -土地价值；
B -建筑物价值。
12. 运用收益法评估房地产价格的计算公式
（ 1 ）收益为有限年期的房地产价值计算公式为：

式中， r为资本化率，成立条件为：纯收益a每年不变；资本化率r固定且大于零；收益年期有限为n .
（ 2 ）评估房地合在一起的房地产价值。
房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率
房地产纯收益 = 房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用 = 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金
（ 3 ）由土地收益评估土地价值。这一般适用于空地出租的情况。
土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率
土地纯收益 = 土地总收益－土地总费用
土地总费用 = 管理费 + 维护费 + 税金
（ 4 ）由房地产收益评估土地价值。
土地价值 = 房地产价值－建筑物现值
建筑物现值 = 建筑物重置价—年贬值额×已使用年数
年贬值额 =（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价（1--残值率）/耐用年限
或
土地价值 =（房地产纯收益－建筑物纯收益）/土地资本化率
建筑物纯收益 =建筑物现值×建筑物资本比率
（ 5 ）单独评估建筑物的价值。
建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率
以下所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，
但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。
13. 市场法的修正因素
市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。
14. 运用市场法评估房地产的价格的计算公式
市场法的基本计算公式是：
式中： P-被估房地产评估价值；
P-可比交易实例价值；
A-交易情况修正系数；
B-交易日期修正系数；
C-区域因素修正系数；
D-个别因素修正系数。
实际评估工作中，其计算公式为：
P=P×A×B×C×D=P×[100÷（）]×[（）÷100][100÷（）][100÷（）]
A=100÷（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数
B=（）÷100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数
C=100÷（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数
D=100÷（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数
市场法的计算公式也可以是：

在上式中，P和A、B含义同前，C和D为分别以可比实例的区域因素条件和个别条件为基准即 100 而确定被估对象的区域因素和个别因素条件修正系数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P=P×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
15. 市场法评估房地产价值的程序
运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况，交易日期、区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。
16. 成本法评估地价的基本公式 .
土地人价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益
17. 土地取得费
土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：（ 1 ）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、土地附着物和青苗补偿费及安置补助费等。（ 2 ）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上补偿。
18. 新建房地产开发过程中发生的费用
新建房地产开发过程中发生和各项费用，包括土地征用及拆迁偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
19. 运用成本法评估旧建筑物的基本思路
运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
旧建筑物价值的现值的计算公式为：
建筑物价值 = 重置成本—年贬值额×已使用年限
计算贬值额的方法有：有线折旧法、余额弟减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。
直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：

式中： D-年贬值额；
C-建筑物的重新建造成本；
S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余值扣除旧建筑物的拆
除、清理等处理用后剩余的价值；
N-建筑物的耐用年限；
R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
20. 剩余法的基本思路
剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算估房地产价值的方法。
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价值 = 房屋的预期售价—开发建设成本—利息—利润—税费
21.剩余法估价的程序
剩余估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发建设成本，测算开发利润，没算投资利息和税费，估算被估房地产价值。
22. 基准地价的含义
基准地价是按照城市上地级或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和
综合土地级别的土地使用权的平均价格。
23. 基准地价的作用
（ 1 ）具有政府公告作用；
（ 2 ）宏观调控地价水平的依据；
（ 3 ）是国家征收城镇土地税收的依据；
（ 4 ）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；
（ 5 ）是进一步评估宗地地价的基础；
（ 6 ）引导土地资源在行业部门间的合理配置。
24. 基准地价修正系数法的含义
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。
25. 基准地价修正系数法估价的程序
（ 1 ）收集、整理土地定级估价的程序
（ 2 ）确定修正系数表。
（ 3 ）调查宗地地价影响因素的指标条件。
（ 4 ）制定被估宗地因素修正系数。
（ 5 ）确定被估宗地使用年期修正系数。基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：

式中： y-宗地使用年期修正系数；
r-土地资本化率；
m-被估宗地可使用年期；
n-该用途土地法定最高的出让年期。
（ 6 ）确定期日修正系数。把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。
（ 7 ）确定容积率修正系数。将区域平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。
（ 8 ）评估宗地地价。
26. 路线价法的计算公式
路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
宗地总价 = 路线价×深度百分率×临街宽度
如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：
宗地总价= 路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率或，
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度(+或者--)其他条件修正额
27. 深度百分率的定义
深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。
28. 深度百分率的表现形式
深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
29. 路线价估价法的操作步骤
路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
30. 在建工程评估中的形象进度法
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
六 . 资源资产评估
（一）考试目的
资源资产评估是资产评估的有机组成部分。通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，重点测试考生对森林资源和矿产资源资产的基本概念、价格影响因素以及主要评估方法的掌握情况，以考核考生分析和解决有关资源资产评估基本问题的能力。
（二）考试基本要求
1. 熟悉自然资源的分类及其特点；熟悉资源资产的概念；熟悉资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；掌握资源性资产评估的特点。
2. 了解森林资源资产的种类；掌握森林资源资产价格的主要构成要素；熟悉森林资源资产评估中资料收集内容及核查项目；掌握森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式和适用范围。
3. 了解矿业权的概念；熟悉影响矿产价格的因素；掌握矿产评估的贴现现金法、可比销售法、约法投资-贴现现金流量法、重置成本法、地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议和粗估法等具体评估方法的适用范围、使用条件和具体应用。
（三）要点说明
1. 自然资源的含义
自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活和物质要素。自然资源是一个动态的概念，信息，技术和相对稀缺性和变化都能把以前没有价值的物质变成宝贵的资源。
2. 自然资源的分类
根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显地减少和下降现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和不可再生的非耗竭性资源。
按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。
3 .生物资源
生物资源包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源吸收了流动的太阳能和水资源，消耗土壤的养分。在太阳能量一定，生物繁殖能力一定，以及人类合理利用和保护的条件下，生物资源是可以再生的。
4 .土地资源
土地资源是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。土地一般是指地球陆地的表面部分，包括滩涂和内陆水域。土地可以划分为农用地、建设用地和未利用地。农用地主要包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
5 .矿产资源
矿产资源是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物等。矿产资源包括陆地矿产资源和海洋矿产资源。海洋矿产资源包括滨海砂矿、陆架油气、深海沉积矿床等。
6 .资源资产的自然属性、经济属性和法律属性
资源资产具有自然属性、经济属性和法律。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域性等。经济属性包括：自然资源具有使用价值、资源资产能够以货币计量和资源资产具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易。
7 .资源资产价格
资源资产价格是自然资源的使用权价格，资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。
8 .森林资产价格的构成因素
森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。
9 .评估林木资产的市场法
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。计算公式为：
P=K × K b × G × Q
式中： P -林木资产评估值；
Q -被估林木资产的蓄积量；
K -林分质量调整系数；
K b -物价指数调整系数；
G -参照物单位蓄积量的交易价格。
10 .评估林木资产的剩余法
剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值。其计算公式为：
P=W — C — F+S
式中： P -林木资产评估值；
W -林木资产评估值；
C -木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；
F -木材经营合理利润；
S -林木资源的再生价值。
11 .评估林木资产的收益法
收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法，计算公式为：

式中： P -林木资产评估值；
A t -第 t 年的年收入；
C t -第 t 年的营林生产成本；
N -经营期
R -资本化率。
12 .评估林木资产的成本法
成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分别所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

式中： P -林木资产评估值；
K -林分质量调整系数；
C t -过去第 t 年以现时工价以及生产水平为标准计算的生产成本；
r -资本化率；
n -林分年龄。
13 .矿业权的概念
我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行控矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。探矿权和采矿权通常合称矿业权，简称矿权。所谓矿业权是指在依法取得勘查或采矿许可证的范围和期限内，对矿产资源进行勘查、开采等一系列生产经营活动的权利。
14 .影响矿产资源资产价值的因素
影响矿产资源资产价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。
15 .矿产资源资产评估的方法
矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘查阶段转让，因此，评估时应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资-贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。
七、无形资产评估
（一）考试目的
无形资产评估是资产评估中难度较大的一项评估工作。通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对无形资产评估中与专利权、商标权、版权、商誉评估有关的基本概念、评估特性以及对无形资产的具体评估方法、评估参数选取的掌握情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1 .掌握无形资产的定义、功能特性及分类；熟悉影响无形资产评估价值的因素；熟悉无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象。
2 .掌握收益法在无形资产评估中的基本公式；熟悉运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；掌握折现率及无形资产收益期限的各种确定方法。
3 .了解无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；了解估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；熟悉估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体运用；掌握剩余经济寿命预测法具体要求、测算要点和具体运用。
4 .熟悉运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注意的问题。
5 .掌握专利权的特点、评估目的及评估程序；掌握专利权价值影响因素；熟悉专利权使用权限的分类；掌握运用收益法和成本法评估专利权具体要求、测算要点和具体运用；了解专有技术的特点；熟悉影响专有技术价值的因素，掌握专有技术评估方法。
6 .掌握商标权的定义、分类及其特点；熟悉商标权价值的影响因素；了解商标权的评估程序；掌握运用收益法评估商标权的具体要求、测算要点和具体估算过程。
7 .熟悉版权的含义以及版权的分类，熟悉版权的经济权类含义、各类版权的有效期限，了解影响版权价值的因素。熟悉计算机软件无形资产的特点；熟悉计算机软件三种方法的各自特点；掌握计算机软件的分类。
8 .掌握商誉的本质，熟悉商誉评估的基本前提和基本要求；掌握割差法与超额收益法在商誉收益法在商誉评估中的应用；熟悉商誉评估中需注意的事项。
（三）要点说明
1 .无形资产的定义、功能特性及分类
无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
无形资产的特性包括：共益性、积累性的替代性。
无形资产的分类：
可确指的无形资产包括：知识产权类、专有技术类、关系类和权利类无形资产。知识产权类无形资产包括：专利权、商标权和版权。
商誉是一种不可确指的无形资产。
2 .影响无形资产评估价值的因素
影响无形资产评估价值的因素包括无形资产的取得成本、机会成本、获利能力因素、市场因素、风险因素、产权因素、使用期限因素、技术因素、其他因素。
3 .无形资产评估的程序
无形资产评估的程序包括明确评估目的；鉴定无形资产；搜集相关资料；确定评估方法；做出评估结论，整理并撰写报告。
鉴定无形资产应确认是否形成无形资产，鉴别无形资产的种类，确认无形资产的有效期限。
4 .评估的前提假设及评估对象
无形资产评估应在特定的前提下进行；无形资产评估一般应以产权变动辚前提；无形资产评估是对其获利能力的评估。
5 .收益法
（ 1 ）基本公式为：

无形资产评估值 =[[image11]]
式中： R i -被评估无形资产的第 I 年的超额收益；
i -收益期限序号；
r -折现率；
n -收益期限。
（ 2 ）无形资产收益额的确定包括直接估算法、差额法、分成率法、要素贡献法。
6 .成本法
（ 1 ）自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。
其中，核算法公式为：
无形资产重置成本 = 生产成本 + 期间费用 + 合理费用
（ 2 ）外购无形资产重置成本的估算包括：市价类比法和物价法。
7 .市场法
运用市场法评估无形资产，应注意以下事项：
（ 1 ）具有合理比较基础的类似的无形资产。
（ 2 ）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。
（ 3 ）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。
（ 4 ）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对比做出言之有理，持之有据的调整。
8 .专利权的资产特点
专利权的资产特点是：
（ 1 ）资产确认复杂；
（ 2 ）收益能力有一定的不确定性；
（ 3 ）专利资产还具有时间性、地域性、排他性、共享性特征。
9 .专利权的评估程序
专利权的评估程序主要包括：
（ 1 ）证明和鉴定专利资产的存在鉴别：专利资产的确认，包含三个方面：即专利权的有效性、专利权的保护范围以及专利权人。一般应搜集证明专利资产存在资料有：专利说明书、权利要求书、专利证书、有关法律性文件和专利年费缴费凭证等。
（ 2 ）搜集相关资料，确定评估方法。搜集相关资料包括：技术资料、经济及市场资料、法律法规资料、资产占有方管理方面的资料。
（ 3 ）完成评估报告，并加以详尽说明。
10 .收益法在专利权评估中的应用
（ 1 ）折现率的确定
折现率 = 无风险报酬率 + 风险报酬率
其中，①无风险报酬率一般应考虑社会平均报酬率；②风险报酬率的确定应考虑：技术风险、市场风险、资金风险、管理风险。
（ 2 ）分成率的确定
①利用综合评价法确定分成率，主要是通过对分成率的以值有影响的各个因素，即法律因素、技术因素及经济因素，进行评测，确定各因素对分成率取值的影响度，再根据由多位专家确定的各因素权重，最终得到分成率。采用综合评价法确定分成率的步骤：
A. 建立评测体系；
B .指标权重的确定；
C .构造综合评价模型。
②利用评测体系确定待估专利权的分成率。
A .确定待估技术分成率的取值范围；
B .分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比率范围确定的；
C .根据分成率的评测表，确定待估专利技术分成率的调整系数；
D .确定待估专利技术分成率。
11 .专有技术的特点
专有技术是指为特定的人所知悉，未分开其完整形式，处于保密状态，且未申请专利的具有一定价值的知识或信息。
专有技术具有实用性、获利性和保密性特点。
12 .影响专有技术价值的因素
影响专有技术价值的因素包括：使用期限、获利能力、供需市场情况、开发成本及保密措施。
13 .商标权的定义及分类
商标是商品或服务的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务，在商品上或服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。
按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。按商标的构成，可以划分为文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。按商标的不同作用，可以分为商品商标、服务商标、集体商标和证明商标等。
14 .商标权价值的影响因素
商标权价值的影响因素包括：
（ 1 ）商标的法律状态；
（ 2 ）商标的知名度；
（ 3 ）商标所依托的商品；
（ 4 ）宏观经济状况；
（ 5 ）评估目的；
（ 6 ）类似商标的交易情况；
（ 7 ）商标设计、广告宣传；
（ 8 ）其他因素。
15 .版权的定义
版权是指作者及其他菱权所有人对文学、艺术和科学作品所享有的各项专有权利。它包括发表权、署名权、修改权、保护作品完整权、使用权和获得报酬权。
16 .著作权的限制
著作权的限制包括：
（ 1 ）地域的限制；
（ 2 ）时间的限制；
（ 3 ）独立性；
（ 4 ）权利的多样性；
（ 5 ）法律特性；
（ 6 ）使用特征。
18 .计算机软件的特点
计算机系统中的程序以及文档称为软件，也即计算机软件包含的是源程序和文档两个部分。
计算机软件可分为系统软件、支撑软件、应用软件三大类。
计算机软件的特点是计算机软件无实物形态但以实物为载体，容易被复制，高智力投入而且需长期持续投入。
19 .计算机软件评估方法的特点
（ 1 ）运用成本法评估计算机软件的特点
①以工作量或程序语句行数为软件成本的度量，软件成本主要体现在人员工资上。
②国际一般使用成本法进行软件评估。
③计算机软件评估时，对于专用（即用户只有一个或若干个）软件以及虽属于通用软件但尚未投入生产、销售的，一般采用成本法。
④对于诸如自用型软件，不存在市场或市场容易少，难以通过销售软件使用许可权获得收益的情况，采用成本法较为可行。另外对于未开发完成软件，一般采用成本法进行评估也比较有说服力。
⑤适用于软件的整体转让、定价等经济行为。
⑥成本法对于软件创造性价值考虑较少。
⑦软件维护成本较高，持续时间较长，各种软件都不相同，软件维护成本预测的准确性对软件价值影响较大。
⑧评估工作量大
（ 2 ）运用市场法评估计算机软件的特点
①存在着具有可比性的参照软件。
②价值影响因素明确，可比量化。
③用的较多的是功能类比法。
④多用于软件产品定价，软件整体价值评估等。
⑤其他软件的市场数据比较难采集，目前在我国可操作性不强。
⑥在市场数据比较公开化的前提下，工作量一般。
（ 3 ）运用收益法评估计算机软件的特点。
①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系。
②未来收益可以预测。
③软件的收益期限较其他技术类产品短。
④收益额受软件技术水平、技术风险、市场前景等因素的影响与作用，因此收益额预测的准确与否对软件评估值影响很大。
⑤对于已经生产并投放市场的诸如财务软件、人事工资管理软件等通用软件，具有市场容量的专业应用软件，以及对信息企业的价值评估，可采用收益现值法。
⑥自行开发生产、独家转让并可投入生产的软件也可采用收益现值法进行评估。
⑦可操作性较强，工作量较大。
20 .割差法确定商誉价值
商誉指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。
商誉的评估值 = 企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）
21 .超额收益法确定商誉价值
商誉评估值指的是企业超额收益的本金化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。超额收益法视被评估企业的不同又可分为超额收益本金化价格法和超额收益折现法两种具体方法。
（ 1 ）超额收益资本化价格法确定商誉价值。
[[image12]]
（ 2 ）超额收益折现法。
商誉的价值 =[[image13]]
式中： R i -第 i 年企业预期超额收益；
i -收益期限序号；
r -折现率；
n -收益期限。
八、长期投投资评估
考试目的
通过对长期投资评估内容的考核 ， 测试考生对长期投资的特点及评估方法的掌握情况 . 重点测试考生对各类长期投资评估有关的基本概念、评估具体方法的掌握情况，考核考生分析折和解决长期投资评估问题的能力。
（二）考试基本要求
熟悉长期投资的概念、长期投资评估的特点、局限性及程序。
掌握债权投资的特点及评估上市交易债券和非上市交易债券的方法。
3 .了解股票投资的特点，股票的票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格的关系；掌握上市普通股评估的技术思路，以及在固定红利型、经利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法；掌握优先股的评估方法；掌握股权投资收益的分配形式和合同规定对长期投资价值评估的影响；掌握非控股长期投资和控股型长期投资历的评价评估方法。
4 .了解其他资产的构成及成评估对象的务件、标准和评估方法。
（三）要点说明
1 .长期投资
所谓长期投资是指不准备随时变现、持有时间超过 1 年以上的投资。这咱投资的目的一是为了积累资金，二是为了达到控制其他企业或对其他企业施加重大的影响，三是出于共他的长期战略考虑等。长期投资按其投资的性质的可分为股权投资、债仅投资和混合性投资三类。
2 .债权投资评估的特点
（ 1 ）投资风险较小，安全性较强；
（ 2 ）到期还本付息，收益相对稳定；
（ 3 ）具有较强的流动性。
3 .非上市交易债券的评估方法
对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应该采取相应的评估方法时行价值评估。对距评估基准日 1 年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过 1 年到期的债券，可以根据本利和的现值勤确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值。
通过本利和的现值勤确定其评估值勤的债券，宜采用收益法进行评估。根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估人员应采用不同的方法计算。
4 .股票的清算价格的是公司清算时公司的净资产与公司股票总数的比值。如果已经营不善或者其他原因被清算时，该公司的股票价值就相当于公司股票的清算价格。
5 .股票的内在价值勤，是一种理论价值或模拟市场值。它是根据评估人员对股票未来收益的预测，经过折现后得到的股票价值。股票的内在价值主要取决于公司的财务状况、管理水平、技术开发能力、公司发展潜力，以及公司面临的各种风险。
6 .股票的市场价格是证券市场上买卖股票的价格。在证券市场比较定善的条件下，股票的市场价格基本上是市场对公司股票内在价值的一种客观评价，在某种程度上可以将市场价格直接作为股票的评估价值。当然，当证券市场发育尚未成熟之时，股票市场的投机成分太大时，股票的市场价格就不能完全代表其内在价值。因此，在具体进行股票价值评估时，也就不能不加分析地将其市场价格作为股票的评估值。对于股票的价值评估，一般分为上市交易股票两类进行。
7 .非上市交易股票中的评估
非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选持合理的折现率确定评估值。
8 .固定红利型股利政策下股票价值评估
因定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持因定水平，在这咱假设条件下，普通股股票评估应采用年金法。
9 .红利增长型股利政策下股票价值评估
红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大，收益率会逐步提高。该类型股票的评估。成长型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势。在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中。
10 .分段型股利政策下股票价值评估
分段型股利政策下股票价值勤评估的原理是：
第一段，指能够较为客观预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；
第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。
将两段收闪现值相加，得出评估值。实际主算时，第一段以预测收益直执着折现；第二段可以采用固定红利型或红利增长型，收益额采用趋势分析法或其他方法确定，先资本化再折现。
11 .股权投资收闪的分配形式
股权投资收闪的分配形式，比较常有如下几种类型：
（ 1 ）按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润分配；
（ 2 ）按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成；
（ 3 ）按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。
12 .非控股型长期投资评估
（ 1 ）对于非控股型长期投资评估，可以采用收益法，即根据历史上收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险，预测未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。
（ 2 ）对于合同、协议明确约不定期了投资报酬的长期投资，可钭按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。
（ 3 ）对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值。
（ 4 ）对于不是真接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。
（ 5 ）对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未来收闪难以确定时，可以采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。
（ 6 ）如果进行该投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据该实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。
非控股型长期投资也可以采取成本法评估，即根据被评估企业长期投资的账面价值，经审核无误后作为评估值。
不论采用什么方法评估非控股型长期投资，都应考虑少数股权因素对评估值的影响。
13 .控股型长期投资评估
对于控股型的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资产的价值。整体评估应以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法，对被投资企业整流体评估，评估日与投资方的评估基准日相同。
14 .评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或析价。
九、流动资产评估
（一）考试目的
通过对流动资产评估内容的考核，测试考生对流动资产的特点及评估方法的掌握情况。重点测试考生对各类流动资产评估的特点及评估具体方法的掌握情况，考核考生分林和解决流动资产评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1 .了解流动资产的内容和特点；熟悉流动资产评估的特点、局限性及评估程序。
2 .掌握运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品的枝术思路、约束条件和具体方法；掌握运用成本法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路、约束条件和具体方法。
3 .了解货币性资产的评估方法；掌握应收账款评估的基本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法；了解评估应收账款的限性；掌握应收票据贴现值的计算方法，待摊费用和预付费用的评价方法。
（三）要点说明
1 .材料的评估内容
企业中的材料，按其存放地点可分为库存材料和在用材料。在用材料是在生产过程中已形成产成品或半成品，已不再作为单独的材料存在，故材料评估主要是对库存材料进行评估。
2 .材料的评估与步骤
进行实物盘点，使其账实相符；根据不同评估目的和待估资产的特点，选持相应的评估方法；在评估方法的选择上，更多的是采用成本法或市场法；运用存货管理的 ABC 分析法，突出重点。
3 .材料评估的方法
近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，可采用成本法，也可以采用市场法；对购进批资间隔时间长、价格变化较大的库存材料进行评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值；企业库存的某些材料可能购进的时间早，市场已经脱销，目前无明确的市价格变动资料来修正材料价格，也可以在分析市场供需的基础上，判断该项材料的供需关系，并以此修正材料评价；呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的材料，首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评估值。
4 .低值易耗品的评估
在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法；在用低易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。
5 .在产品的评估
对在产品进行评估时，一般可采用成本法或市场法进行评估。
6 .产成品及库存商品的评估
对产成品及库存商品应依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估，适用的方法有成法和高考法。
7 .应收账款及预付账款的评估
在对应收款及预会财款这些资产估算时，一般应从两方面进行：一是清查核实应收财款数额；二是估计可能的坏账损失基本公式；
应收财款评估价值 = 应收款南面余额－已确定的坏财损失－预计可能发生的坏账损失
8 .应收票据的评估
应收票据的评估可采用下列两种方法：按票据的本利和计算，即应收票据的评估值为票据的的面值加上应计的利息。按应收票据的巾现值计算，即应收票值的应计利息。按应收票据的贴现值计算，即应收票据的评估价值为按评估基准日到银行申请贴现值。
9 .待摊费用和预计付费用的评估
对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。预付费用的评估据其未来是否可产生效益而定，只有那些在评估基准日之后仍将发挥作用的预付费用，才是评估的对象。
十、企业价值评估
（一）考试目的
企业价值评估是资产评估的重要组成部分。通过对企业价值评估内容的考核，测试考生对企业价值评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对企业价值内涵、评估特点及具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决企业价值评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1 .掌握企业及企业评估值勤的涵义，企业价值决定性因素；熟悉企业价值评估的特点。
2 .熟悉企业价值评估中一般范围和具体范围的划分标准、界定的意义、途径，以及正确划分企业价值勤评估范围对企业价值评估的影响。
3 .了解新兴市场中资产评估面临的问题；了解产权的定义及我国的产权模糊现象；熟悉我国经济转型事情影响企业价值评估的主要因素。
4 .掌握运用收益法评估企业价值的核心问题和技术思路；掌握年金法和分段法的使用条件、评估步骤和计算公式的正确运用；掌握企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法；掌握企业收益预测的要求、步骤和方法；掌握折现率选择的基本原则；掌握保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法；掌握测算风险报酬率的累加法和 β 系数法等具体方法。
5 .熟悉无风险报酬率的本质和选取渠道和标准。
6 .掌握企业价值评估场法、成本法的运用。
7 .掌握企业价值评估中收益法、市场法、成本法之间关系，掌握各种评估法评估结果之间相互验证时的要求和技术处理。
（三）要点说明
1 .企业及企业评估价值
企业是以盈利为目的，按照法律程序建立的经济实体，形成上体现为由各种要素资产级成并具有持续营能力的自负盈亏的法人实体。进一步说，企业是由各个要素资历产围绕着一个系统目标，发挥各自特定功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体。
企业的评估价值是企业的公允价值，这不仅是由企业作为资产评估的对象所决定的，而朋是由对企业进行价值评估的目的所决定的。企业价值评估的主要目的是企业产权交易提供服务，使交易双方对拟交易企业的价值有一个较为清晰的认识，所以企业价值评估建立在有效市场假设之上，其揭示的是企业的公允能力。
资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值。企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的公计概念，可以通过企业的资产负债表获得。由于没有考虑通货膨账、资产的功能性贬值和经济性贬值等重要因素的影响，所以企业资产的账面价值明显区别于上述企业价值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市场价格（市场价值之和）。在发达的资本市场上，由于信息相对充分，市场机制相对完善，公司市值与企业价值具有一致性。中国尚处在经济转型中，证券市场既不规范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜将公司流通股市值直接作为企业价值评估的依据。清算价值是指企业停止经营，变卖所有的企业资产负债后的现金余额。这时企业资产价值应是可变现价值，其不满足整体持续经营假投。破产清算企业的价值评估，不是对企业一般意义上价值的揭示，该类企业作为生产要素整体已经丧失了盈利能力，因而也就不具有通常意义上的企业所具有价值。对破产清算企业进行价值评估，实际上是对该企业的单项资产的公允价值之和进行判断。
2 .企业价值评估的一般范围
企业价值评估的一般范围即企业的资产范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主本自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。在具体界定企业价值评估的资产范围时，应根据以下有关数据资料进行：
（ 1 ）企业的资产评估申请报告及上级主管部门批复广件所规定的评估范围；
（ 2 ）企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。
3 .企业价值评估的具体范围
在对企业价值评估的一般范围进行界定之后，并不能将所界定的企业的资产范围直接作为企业价值评估中进行评估的具体资产范围。因为企业价值基于企业整体盈利能力，所以，判断企业价值，就是要正确分析和判断企业的盈利能力。企业是由各类单项资产组合而成的资产综合体，这些单项资产对企业盈利能力的形成具有不同的贡献，发挥作用的资产就是企业的有效资产，而对企业盈利能力的形成没有做出贡献，甚至削弱了企业的盈利能力的资产共同作用的结果，要正确揭示企业价值，就要将企业资产范围内的有效资产和无效资产进行正确的界定与区分，将企业的有效资产作为评估企业价值的具体资产范围。这种区分，是进行企业价值评估企业价值的具体资范围。这种区分，是进行企业价值评估的重要前提。
在界定企业价值评估的具体范围时，应注意以下几点：
（ 1 ）对于在评估时点产权不清的资产，应划为“待定产权产”，不列入企业价值评估的资产范围。
（ 2 ）在产权清晰的基础上，对企业的有效资产和无效资产进行区分。在进行区分时应注意把握以下几点：第一，对企业有效资产的判断，应以该资产对企业盈利能力形成的贡献为基础，不能背离这一原则；第二，在有效资产的贡献下形成的企业的盈利能力，应是企业的正常盈利能力，由于偶然因素而形成的短期盈利及相关资产，不能作为判断企业盈利能力和划分有效资产的依据；第三，评估人员应对企业价值进行客观揭示，如企业的出售方似进行企业资产重组，则应以不影响企业盈利能力为前提。
（ 3 ）在企业价值评估中，对无效资产有两种处理方式：一是进行“资产剥离”，将企业的无效资产在进行企业评估前剥离出去，不列入企业价值评估的范围；二是在无效资产不影响企业盈利能力的前提下，用适当的方法将其进行单独评估，并将评估值加总到企业价值评估的最终结果之中，或将其可变现净值进行单独列出披露。
（ 4 ）如企业出售方拟通过“填平补齐”的方法对影响企业盈利能力的薄弱环节进行改进时，评估人员应有员应着重判断该改进对正确揭示企业盈利能力的影响。就目前我国的具体情况而言，该改进应主要针对由工艺瓶颈等因素所导致的企业盈利能力的薄弱环节。
4 .转型经济时期企业价值评估的相关问题
（ 1 ）产权模糊对企业价值评估的影响；
（ 2 ）企业价值的多元贡献与投资者一无所有的矛盾；
（ 3 ）企业价值中自然资源资本化贡献的客观存在与自然资源市场配置理论和评估方法研究相对落后的矛盾；
（ 4 ）体制惯性对企业价值评估的影响；
（ 5 ）转型经济条件下，企业价值评估的风险估计问题。
5 .收益法评估企业价值的核心问题
运用收益法对企业进行价值评估，关键在于对以下三个问题的解决：
要对企业的收益予以界定。企业的收益能以多种形成出现，包括净利润、净现金流、息前净利润和息前净现金流。选择以何种形式的收益作为收益法中的企业收益，直接影响对企业的价值的最终判断。
（ 2 ）要对企业的收益进行合理的预测。要求评估人员对企业的将来收益进行精确预测，是不可能的。但是，由于企业收益的预测直接影响对企业盈利能力的判断，是决定企业昆终评估值的关键因素。所以，在评估中应全面考虑影响企业盈利能力的因素，客观、公正地对企业的收益做出合理的预测。
（ 3 ）在对企业的收益做出合理的预测后，要选择合适的折现率。合适的折现率的选择直接关系到对企业未来收益风险的判断。由于不确定性的客观存在，对企业未来收益的风险进行判断至关重要。能否对企业未来收益的风险做出恰当的判断，从而选择合适的折现率，对企业的最终评估值是具有较大影响。
6 .年金法的计算公式和使用条件
年金法的公式为：
P=A/r
式中： P -企业评估价值；
A -企业每年的年金收益；
r -资本化率 .
用于企业价值评估的年金法 ， 是将已处于均衡状态 ， 基未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业的收益进行年金化处理 ， 然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原 ， 估测企业的价值 . 因此 ， 上述公式又可以写成：
P=+r）--i]÷+r）--i]÷r
式中：+r）--i]-企业 n 年预期收益折现值之和；
+r）--i]
- 年金现值系数；
r - 资本化率 .
7. 分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段 . 将企业的收闪预测分为前后两段的理由在于 ： 在企业发展的前一个期间 ， 企业处一不稳定状态 ， 因此企业的收益是不稳定的；而在该间，企业于不稳定状态，因此企业的收益是不稳定的；而在该期间之后，企业处于均衡状态，其收益是稳定的或按某咱规律进行变化。对于前段企业的预期收益采取逐年预测，并折现累加的方法。而对于后段的企业收益，则针对企业具体情况并按企业的收益变化规律，对企业后段的预期收益进行折现和还原处理。将企业前后两段收益现值加在一起便构成企业的收益现值。
假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：
P=+r）--i]＋×（ 1 ＋ r ）－ n
假设从 （n+1） 年起的后段 ， 企业预期年收益将按一固定比率 （g） 增长，则分段法的公式写成：
P=+r）--i]＋× （ 1+r ）－ n
8. 企业收益的界定
在对企业收益进行具体界定时 ， 应首先注意以下两个方面：
（ 1 ）企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值勤估中的企业收益。如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。
（ 2 ）凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。无论是营业收支、资产收支，还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。
9 .企业收益的不同口径的确定依据和方法
选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应服从企业价值评估的目的目标，即企业价值评估的目的和目标是评估反映企业所有者权益的净资产价值还是反映企业所有者权益口径的选择，应有在不影响企业价址评估目的的前资历，对企业收益口径的选择最能客观反映企业正常盈利能力的收闪额作为对企业进行价值评估的收闪基础。对于某些企业，净现金流量就能客观地反映企业获得能力，而另一些企业可能息前净流量更能反映企业获利能力。如果企业评估的目标是企业的净资产价值，使用净现金流量最为直接，即评估人员直接利用企业的净现金流量评估出企业的净资产价值来，当然，评估人员也可以利用企业的息前净现金流量首先估算出企业的总资产价值，然后再从企业总资产价值中扣减掉企业的全部负债得到企业的净资产价值。再估算企业的净资产价值，取决于是企业的净现金流量或是企业的息前净现金流量更能客观地反映出企业的获利能力。掌握收益口径和表现形式不同层资的企业价值的对应关系，以及不同层次企业价值之间的关系是企业价值评估中非常重要的事情。
10 .企业收益预测
企业的收益预测，大致分为三个阶段。首先，是对企业收益的历史及现状的分析与判断。其次，是对企业未来可预测的若干年的预期收闪的预测。最后，是对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。
11 .企业收益预测的基本步骤
企业预期收益的预测大致可分为以下几个步骤：评估基准日审计后企业收闪的调整、企业预期收益趋势的总体分析和判断、企业预期收益预测。
12 .企业评估中选择折现率的基本原则
（ 1 ）折现率不低于投资的机会成本。
（ 2 ）行业基准收益率不悬空直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标。
（ 3 ）贴现率不宜直接作为折现率。
13 .安全利率-无风险报酬率（正常投资报酬率）
安全利率（正常报酬率）亦称为无风险报酬率，它取决于资金的机会成本，即正常的投资报酬率不能低于该投资的机会成本。这个权会成本通常以政府发行的国库券利率和争行储蓄利率作为参照依据。
14 .在测算风险报酬率的时候，评估人员应注意的因素：
（ 1 ）国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民的经济中的地位；
（ 2 ）被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位；
（ 3 ）被评估企业所在行业的投资风险等。
15 . β 系数法及共步骤
β系数法用于估算企业所在行业的风险报酬率。其基本思路是，行业风险报酬率是社会平均报酬率与被评估企业所在行业平均风险报酬率；
（ 2）将企业所在行业的平均风险与社会平均风险进行比较，求出企业所在行业的β系数；
（ 3 ）用社会平均风险报酬率乘以企业所在行业的 β系数，便可得到被评企业所在行业的风险报酬率。
16 .企业价值评估的市场法
企业价值评估的市场法就是在市场上找出一个或几个与被评估企业相同或相似的参照系企业，分析、比较被评估企业和参照系企业的重要指标，在此基础上，修正、调整参照系企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值。其理论依据就是“规代原则”。
市场法中常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获得取并分析这些交易案例的数据资料，计算适用当的价值勤比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
17 .企业价值评估中的成本法
企业价值评估中的成本法敢称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值的各种评估具体
技术方法的总称。
成本法实际上是通过对企业账面价值的调整得到企业价值。其理论基础也是“替代原则”，即任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企业单项资产的再建成本为出发点，有忽视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项目，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，以持
续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。
在具体动用成本法评估企业价值时，人们通常又称之为加和法，成本法个体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总求得企业价值的方法。企业重建并不是对被评估企业的简单复制，而主要是对企业生产能力和盈利能力的重建　因此企业价值评估的成本法紧紧围绕企业的盈利能力进行的，所得出的企业价值就是企业有形资产和无形资产的总和减去负债。
18 .企业价值评估中的收益法、市场法和成本法各有特点又有联系，在正常情况下，企业价值评估应尺可能使用多种评估方法进行评估，并进行相互验证。
十一、资产评估报告
（一）考试目的
资产评估报告是资产评估过程与结果的综合反映。通过对资产评估报告相差知识的考核，测试考生对资产评估报告的基本内容，编写技能及制作要求的掌握情况。重点测试考生对与资产评估报告有关的基本概念的掌握情况，考核考生制作资产评估报告的基本内容。
（二）考试基本要求
1 .了解资产评估报告的基本概念；率了系数产评估报告书的种类及作用；当初投资产评估报告书的基本要素和基本内容。
2 .熟悉制作资产评估报告书的步骤；掌握制作资产评估报告书的技术要点。
3 .了解国外资产评估报告的基本要素与披露要求。
4 .熟悉资产评估报告书的应用。
5 .掌握审核、评判资产评估报告书的基本技能。
（三）要点说明
1 .资产评估报告
资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。
2 .资产评估报告书的作用
对委托评估的资产提供价值意见，资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。注册资产评估师应根据评估业务具体情况，提供能够满足委托方和其他评估报告使用者合理需求的评估报告。
3 .资产评估报告的基本要素
评估报告类型；委托方、资产占有方及其他评估报告使用者；评估范围和评估对象基本情况；评估目的；价值类型；评估基准日；评估假设和限制条件；评估依据；评估方法；评估程序实施过程和情况；评估结论；声明；评估报告日；评估机构和注册资产评估师签章；附件。
4 .资产评估报告书的基本内容
包括三部分基本内容，即资产评估报告书正文及相关附件的基本内容，，资产评估说明的基本内容，资产评估明细表的基本内容。
5 .资产评估报告书制作的技术要点
（ 1 ）文字表达方面的技能要求。资产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和公证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据，所以它的文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措词。注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
（ 2 ）格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，目前应遵循财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。
（ 3 ）评估报告书的复核与反馈也是资产评估报告书制作的具体技能要求。通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈，可以使有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得以修正。
对资产评估报告必须建立起多级复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。
（ 4 ）撰写报告书应注意的事项。资产评估报告书的制作技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下几个事项：
①实事求是，切忌出具虚假报告。报告书必须建立在真实、客观的基础上，不能脱离实际情况，更不能无中生有。报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的主要评估人员。
②坚持一致性做法，切忌出现表里不一。报告书文字、内容前后要一致，摘要、正文、评估说明、评估明细表内容与格式、数据要一致。
③提交报告书要及明、齐作和保密。在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将报告书送交委托方。送交报告时，报告书及有关文件要送交齐全。涉及外商投资项目的对中方资产评估的评估报告，必须严格按照有关规定办理。此外，要做好客户保密工作；尤其是对评估涉及的商业和技术秘密，更要加强保密工作。
④应注意防止报告的恶意使用，避免报告书的误用，以合理规避执业风险。
6 .注册资产评估师执行资产评估业务，应当关济评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。
7 .注册资评估师执行资产评估业务受到限制无法实施完整的评估程序时，应当在评估报告中明确披露受到限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施。
8 .评估机构应当在资产评估报告书中明确评估报告使用者、报告使用方式，提示评估报告使用者合理使用评估报告。
十二、注册资产评估师职业道德
（一）老式目的
本章的考试目的是测试考生对注册资产评估师职业道德相关知识的掌握情况。以 2004 年发布的《资产评估职业道德准则－基本准则》的规定的主要精神和 1995 年发布的《资产评估执业人员自委守则》有关条款的主要精神为依据，重点考察考生对注册资产评估师基本职业道德规范的总体要求，以及对注册资产评估师在过程中的职业道德规范的具体要求的掌握情况。
（二）考试基本要求
1 .了解注册资产评估师职业道德的内涵及其建设的重要性；了解注册资产评估师职业道德的形式和发展；熟悉注册资产评估师职业道德的基本要素内容。
2 .以《资产评估职业道德准则－基本准则》规定的条款和《资产评估执业人员自律守则》有关条款的主要精神为依据，掌握注册资产评师职业道德基本规范的主要内容和要求，掌握资产评估执业人员自律守则的有关规定的主要内容和要求。掌握资产评估执业人员自律守则的有关规定的主要内容和要求。熟悉注册资产评估师违反职业道德的行业自律的相关规定。
3 .了解注册资产师资产职业道德修养的概念；熟悉注册资产评估师职业道德修养的主要内容和方法及注册资产评估师职业道德修养的境界。
（三）要点说明
1 .资产注册资产评估师职业道德的基本要素
（ 1 ）注册资产评估师的职业理想；
（ 2 ）注册资产评估师的职业态度；
（ 3 ）注册资产评估师的职业责任；
（ 4 ）注册资产评估师的职业胜任能力；
（ 5 ）注册资产评估师的职业良知；
（ 6 ）注册资产评估师的职业荣誉；
（ 7 ）注册资产评估师的职业纪律。
2 .注册资产评估师职业道德规范的内容和要求
注册资产评估师职业道德基本规范的内容和要求主要是指具体体现在《资产评估职业道德准则－基本准则》的总则、基本要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事方的关系、与其他注册资产评估师的关系等五章所规定的职业道德基本规范中的主要精神实质，并贯穿在整个资产评估业务全过程中要求注册资产评估师遵循的基本道德规范。主要包括：
（ 1 ）注册资产评估师遵纪守法的要求。注册资产评估师不仅应当遵守注册资产评估师执业有关准则，还应当遵守国家相关的法律、法规。①要独　立地进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果。②不得利用工作之便为自己或他人谋取不正当利益。③应当遵守保密守则，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供在执业过程获知的各种商业秘密和相关业务资料。④不应同时在两家以上（含）评估机构执业；也不得以个人名义从事资产评估业务活动。⑤对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保证评估人员执行执业标准、程序和遵守职业道德规范。⑥要维护评估行业的职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害该职业形象的活动。⑦在每个具体的工作过程形成能够支持评估结论的工作底稿，并按照有关规定管理和保护存好评估工作档案。⑧要自觉接受中国资产评估协会的管理，积极履行对资产评估行业协会义务。
（ 2 ）注册资产评估师应恪守独立、客观、公正的要求
①独立性原则。注册资产评估师在执行过程中，应当在实质上和形式上独立于外部组织和所服务的对象，包括实质上的独立和形式上的独立。②客观性原则。注册资产评估师在执业过程应当始终站在客观立场，坚持以客观事实为依据的科学态度，开展和完成资产评估工作，尽量避免用个人主观臆断来替代客观实际。③公正性原则。注册资产评估师在执业过程中的各个不同具体环节中，应始终不偏不倚，公平地对待资产评估业务中的利益相关方。
（ 3 ）注册资产评估师在承接业务过程、评定价值过程、评估结论披露过程的职业道德规范的要求。
在承接业务过程中应遵守的基本职业道德规范：①不得以个人的名义进行评估业务的承揽工作。②在承揽和接受业务时，与委托方或相关方有利害关系时，应主动回避。③在接受资产评估业务时，应实事求是地介绍自己的业务能力和经验，并与委托方签订规范的委托合同（协议）。不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。
在评定价值过程中应遵守的职业道德规范：①严格执行资产评估执业标准和执业程序，不得随意降低执业标准，不得随意删减、简化执业程序。②应当独立进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果。③应当合理的使用假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。④获取足够的相关资料和数据，并应当对获取的资料、数据和评估有关事宜进行充分分析。⑤应当对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保证评估人员执行执业标准、程序和遵守职业道德规范。⑥有时还需要利用有关专家协助工作。⑦应当在每个具体的工作过程形成评估工作底稿。
在评估结论披露过程中应遵守的职业道德规范：①根据相关法律、法规和资产评估准则出具评估报告，不得出具含虚假、不实、有偏见的或具有误导性的分析或结论的资产评估报告。②在评估报告中充分披露评估所依据的假设、限制条件和评估相关的必要信息。③引导报告使用者恰当使用评估报告。应当在评估报告中提供必要的信息，使报告使用者能够理解评估报告结论和合理使用和合理使用评估报告。④不应签署自己未参与或不了解的项目的评估报告，也不得允许他人以本个人名义签署评估报告。
（ 4 ）注册资产评估师专业胜任能力的职业道德规范的要求。这包括几个方面的主要内容：①要从事资产评估业务的人应当先经过专门教育和培训，获取了评估方面的专业知识、专业训练，并取得评估的实践经验，具备从事资产评估业务的分析、判断和表达能力，才能进入这一行业从事评估活动。②注册资产评估师应通过接受后续教育，来保持和提高专业胜任能力。③注册资产技能和时空安排等方面能够胜任的范围内，对超越其专业技能和时空安排等胜任能力的业务应当放弃、拒绝或采取恰当的措施加以解决。④对不得以而承接超出执业能力范围的评估业务，应该聘请相关注册资产评估师或提供专业判断意见，并要采取确信其他相关专业的专家和技术人员工作合理性的必要措施。还要对专家工作结果负相应的责任。
（5） 注册资产评估师与委托方和相关当事方的关系的基本职业道德规范的要求。①对资产评估业务质量的责任要求。②对客户责任要求。③在完成评估任务的整个过程中，不得向委托方或相关方索取约定服务费之外的不正当利益。④提求客户恰当使用评估报告，还应声明不承担相关当事人决策失误的责任。⑤对社会责任要求。不得损害社会公众利益。
（ 6 ）注册资产评估师与其他注册资产评估师的关系的基本职业道德规范的要求。①对同业的其他注册资产评估师要求以诚相待，保持良好的工作关系，做好与同行之间的沟通与协作。②不得贬损或底毁其他注册资产评估师，要共同维护和增进本行业的职业信誉和形象。③不得以恶意降低收费等不正当竟争手段与其他注册资产评估师争揽评估业务。
3 .《资产评估执业人员自委守则》相关条款的道德规范的主要内容和要求
产评估执业人员自律守则相关条款的道德规范是由中国资产评估协会于 1995 年制定的，它是我国资产评估行业最早的职业道德规范。它是对资产评估人员（后来的注册资产评估师）和协助执行评估业务的其他人员在承揽业务、接受业务、评定价值、信息披露过程中应当遵循的职业道德的道德规范的主要精神实质。其与《资产评估职业道德准则－基本准则》的规定有不完全相同的地方，而且对止前的注册资产评估师和协助执行资产评估业务的其他人员的职业道德规范仍有意义。对此主要内容归纳如下：
资产评估执业人员在资料收集、调查、判断和意见表达时应当实事求是，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性。资产评估执业人员承接业务，均应由所在评估机构统一受理。
资产评估执业人员在执行业务过程中，应诚实、正直、公平，不偏不倚地对待评估业务中有关各方，不以牺牲一方利益为条件而使另一方受益；不得以任何方式从委托单位接受或向委托单位索取贿赂和其他好处；不得为了给本人或所在评估机构谋取不正当利益而接受委托单位的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具不真实的评估报告；应熟悉和掌握国家有关政策和法规、行业管理制度及有关技术标准，注意收集与资产评估有关的业务信息，以提供完善服务；对管理部门要求填报的情况，应如实填报，不得弄虚作假。
资产评估执业人员与委托单位存在以下利害关系时，应向所在的评估机构声明并实行回避：①曾在委托单位任职，离职后未满两年的；②持有委托单位股票、债券或在委托单位有其他经济利益的；③与委托单位的负债人和主管人员、董事或委托事项的当事人有近亲关系的；④其他为保持独立性而应回避的事项。
资产评估执业人员在执行业务时，应肃认真，采用恰当科学的评估方法，按照法定的评估程序，完成承接的资产评估业务，履行资产评估书中规定的各项职责。
资产评估执业人员对资产评估结果的撰写的评估报告书必须提供可靠、充实的依据，财产核实、实地勘查、技术鉴定、评定估算等评估过程均应形成文字工作底稿，采用的数据信息资料均应注明渠道。
资产评估机构与委托单位的承接和委托业务上，应实行双向选择。资产评估执业人员应以良好的服务质量赢得客户，而不得以任何方式限制、利诱或干预委托单位对资产评估机构的选择，也不得采取回扣、提成、压价竟争和抬高自己贬低他人等不正当手段招揽业务。
资产评估执业人员有权要求委托单位提供执行评估业务所需资料。由于委托单位不提供资料或提供资料不全面、不真实，造成评估结果失实的，资产评估执业人员不承担相应责任。
协助执行资产评估业务的其他人员也应具有一定的评估专业知识。协助执行资产评估业务的其他人员对所的评估工作向其协助执行业务的资产评估机构承担相应责任。
资产评估执业人员违反资产评估执业人员自律守则，由中国资产评估协会视其情节轻重，给予警告、通报批评、暂停执业直到取消执业资产等处罚。触犯法律的，依有关法律追究责任。中国资产评估协会会同有关部门负债监督检查守则执行情况。
4 .注册资产评估师违反职业道德的行业自律
注册资产评估师违反职业道德的行业自律主要是指资产评估行业协会针对违反职业道德行为的注册资产评估师采取的一些追究相关责任和严肃行业纪律的措施，主要包括强制培训、谈话提醒、公开批评或谴责、限期整改、不予注册或撤销注册、开除会员资格等在内的具体带有惩戒性的非法律性质的行业自律措施。并对相关法行为，依法转交有关部门调查处理。
我国资产评估行业协会目前对注册资产评估师违反职业道德的行业自律惩戒措施主要在两个方面，一是对涉嫌违反相关法律、法规和中国注册资产评估师职业道德基本准则的资产评估机构和有关的注册资产评估师实行谈话提醒制度。二是对违反注册资产评估师管理暂行办法规定的申请人和有关的注册资产评估师实行不予注册、撤销注册、通报批评等惩戒措施。
在了解和熟悉注册资产评估师的违反职业道德的行业自律的有关内容的同时，还应从其他方面了解和熟悉注册资产评估师违反职业道德的行为除了要受评估行业自律的处处外，还会被追究相应的民事、行政法律责任，甚至是刑事法律责任。
（ 1 ）注册资产评估师职业道德修养是指为了使注册资产评估师的职业道德水准达到社会对该行业的职业要求所进行的对自身职业道德的自我教育、自我改造和自我完善的自律的过程。
（ 2 ）注册资产评估师职业道德修养的主要内容和境界
①注册资产评估师职业道德修养的主要内容：注册资产评估师职业道德修养由其职业道德意识修养和其职业道德行为习惯修养两个方面组成。它具体包括：提高注册资产评估师的职业道德认识、陶冶其职业道德情感、磨炼职业道德意志，树立其职业道德信念和养成其职业道德行为习惯等内容。
②职业道德修养境界：职业道德修养境界是指职业者遵循一定的职业道德原则、理念，进行自我修养所达到的觉悟水平。它也是职业者的职业道德修养的努力目标。注册资产评估师职业道德修养的境界的发展过程是经历他律为主自律为辅的境界、自律为主他律为辅的境界、完全自律境界和自由境界四个不同的层次。
（ 3 ）提高注册资产评估师职业道德修养的主要方法
①认真学习资产评估职业技能和职业道德修养相关的理论知识。
②坚持不断地对所进行的资产评估职业活动进行反省。
③积极参加资产评估职业活动的社会实践。
十三、我国资产评估行业发展状况和法律、法规、准则体系
（一）考试目的
本章的考试目的是测试考生对我国资产评估行业发展状况的掌握情况。重点考察考生对我国资产评估行业自起步以来的主要发展状况、资产评估法律规范体制、资产评估准则体系以及已经制定的资产评估准则的掌握程序。
（二）考试基本要求
1 .了解我国资产评估行业的发展状况；
2 .熟悉我国资产法律规范体制；
3 .掌握我国资产评估准则体系；
4 .熟悉我国已经制定的资产评估准则。
（三）要点说明
1 .我国资产评估行业的发展状况
我国资产评估行业的发展具有鲜明的中国特色，其产生首先是基于维护国有资产权益、加强国有资产管理的需要。根据当时经济体制改革和国有资产管理改革的需要，为确定合理的国有资产转让价格，维护国有资产所有者合法权益、防止国有资产流失，资产评估作为国有资产管理、维护国有资产权益的一种重要手段被引入我国，并迅速发挥了重要作用。
1989 年，国家体改委、国家计委、财政部、原国家国有资产管理局共同发布了《有益于出售国有小型企业产权的暂行办法》和《关于企业兼并的暂行办法》。同年，原国家国有资产管理局发布了《关于在国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。 1990 年 7 月原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负债对资产评估项目和评估行业的管理工作。这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作的起步。
90 年代初，原国家国有资产管理局代表政府直接管理资产评估行业的立法、机构管理、项目管理等。由于政府的高度重视，在较短的时间内即完成了《国有资产评估管理办法》的起草工作，并于 1991 年以国务院第 91 号令发布了该办法。资产评估机构管理暂行办法、资产评估收费管理办法等评估行业基本法规、制度的起草和发布工作也陆续完成。
1993 年 12 月，中国资产评估协会成立，并于 1995 年代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会。中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业经过几年快速发展，已经开始成为一个独立的中价行业，我国评估行业管理体制也开始向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
1993 年以后，我国资产评估从业人员的数量迅速啬，建立了注册资产评估师制度，完善了资产评估行业准入制度，发布了资产评估操作规范闹意见等技术性规范。
1998 年根据政府体制改革方案，中国资产评估协会划归财政部，相应的资产评估管理工作移交到财政部。由财政部对资产评估进行行政管理，中国资产评估协会对资产评估进行行业自律管理。
2000 年，国务院办公厅转发了财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式 加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发 [2001]102 号），之后财政部相继制定了《国有资产评估违法行为处罚办法》等六个配套改革文件。这些改革措施是国有资产评估管理方式上的重在变改，评估项目的立项确认制度改为备案、核准制，将机构管理、准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。这次重大改革标志着我国资产评估行业发展进入一个强化行业自律管理的新阶段。
2003 年国务院设立国有资产管理监督委员会。国资委作为国务院特设机构，以出资人身份管理国有资产，包括负责监管所属企业资产评估项目的核准和备案。财政部则做为政府管理部门负责资产评估行业管理工作。
2003 年 12 月，国务院办公厅 101 号文转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》，对加强和规范资产评估行业的管理提出了全面要求。根据国务院文件的精神， 2004 年 2 月，财政部决定中国资产评估协会继续单独设立，并以财政部名义发布了《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》。
2. 我国资产评估法律规范体制
我国目前已初步形成了一套以国务院颁布的《国有资产评估管理办法》为主干，以财政部、原国家国有资产管理局等政府主管部门颁布的一系列关于资产评估的规章制度为主体，以全国人大及其常委会、司法机关和其他政府部门颁布的相关法律、司法解释和规章制度为补充的资产评估法律体系。
（ 1 ）《国有资产评估管理办法》。 1991 年 11 月 16 日，国务院发布《国有资产评估管理办法》（国务院 91 号令）。该办法是我国第一个关于资产评估管理的行政法规，也是迄今为止我国法律效力最高的评估专门法规。
《国有资产评估管理办法》共 6 章 39 条，主要内容包括：
①规定了法定评估情形：资产拍卖、转让；企业兼并、出售、联营、股份经营；设立中外合资合作经营企业；企业清算；国家有关规定的情形。
②规定了国有资产评估的范围，包括固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。
③规定了国有资产评估的组织管理，包括国有资产评估项目的管理和评估机构的管理等。
④规定了评估程序。
⑤规定了评估方法。包括收益现值法，重置之成本法，现行市价法，清算价格法，其人方法。
⑥规定了违反《国有资产评估管理办法》的法律责任。
（ 2 ）财政部、原国家国有资产管理局等资产评估行政主管部门制定的有关资产评估的规章制度。十多年来，作为资产评估行业的主管部门，财政部和原国家国有资产管理局陆续制定了 120 个有关资产评估管理的规章制度，这些规章制度构成了我国资产评估法律规范的最主要内容。
①评估综合管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发 [1992]36号）；
②资格管理与考试方面，如人事部与原国家国有资产管理局联合颁发的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》（人职发 [1995]54号），人事部与财政部联合颁布的《关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规定的通知》（人发[1999]23号）；
③注册管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的《注册资产评估师执业资格注册管理暂行办法》（国资办发 [1996]35号）；
④机构管理方面，如财政部颁布的《资产评估机构管理暂行办法》（财评字 [1999]118号）；
⑤评估项目管理方面，如财政部颁布的《 关于改进资产评估确认工作的通知》（财评字 [1998]2号）；
⑥后续教育方面，如财政部颁布的《注册资产评估师后继培训制度（试行）》（财评协字 [1998]2号）；
⑦执业规范方面，如国家国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见》（国资办发 [1996]23号）；
⑧体制改革方面，如财政部颁布的《关于资产评估机构钩收制的通知》（财评字 [1999]119号）；
⑨评估收费和财务管理方面，如国家物价局与国家国有资产管理局联合颁布的《关于资产评估收费管理暂行办法》（价费字 [1992]625号）。
（ 3）资产评估相关法律、法规和规章制度。我国立法、司法和行政管理部门陆续制定了许涉及资产评估的法律、法规和规章制度。这些法律、法规和规章制度虽然不是关于资产评估的专门法律法规制度，但包括有关资产评估的规定，分别从不同的角度规范评估行业。因此也是资产评估法律体系的重要组成部分。这些法律，法规制度主要包括三方面的内容：
①全国人大或者人大常委会颁布的法律，如《公司法》、《证券法》、《合伙企业法》、《拍卖法》、《刑法》，这些法律主要从两个方面涉及到资产评估行业，第一是对何时需要进行资产评估进行规定；第二是对评估机构、专业人员违反法律规定的罚则做出了规定。其中最为重要的是《公司法》。该法将资产评估做为组建有限责任公司和股份有限公司过程中的最重一环并予以了明确规定。
②司法机关颁布的司法解释。
③相关政府部门颁布的规章制度。
3.我国资产评估准则体系
（ 1）从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。
（ 2 ）从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。
资产评估职业道德准则的纵向关系分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。职业道德基本准则对注册资产评估师职业道德方面的基本要求、专业胜任能力、注册资产评估师与委托方和相关当事方的关系、注册资产评估师与其他注册资产评估师的关系等进行概要规范；职业道德具体准则将根据评估实践存在的与职业道德有关的问题职业道德基本准则中的一些重要内容如独立性、不正当竞争、保密原则等进一步明确规范。
资产评估业务准则纵向关系上分为四个层次：
第一层次为资产评估基本准则。资产评估基本准则是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，是各类资产评估业务员中所应当共同遵守的基本规则。
第二层次为资产评估具体准则。资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。
程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估业务约定书、评估工作底稿、评估报告等。
专业性准则针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。根据我国资产评估行业的惯例和国际上通行做法，专业性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术品评估准则等。
第三层次为资产评估指南。资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务及对评估中某些重要事项的规范。
第四层次为资产评估指导意见。资产评估指导意思是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。该层次较为灵活，针对评估业务中新出现的问题及时提出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以作为指导意见发布，待实践一段时间或成熟后再上升为具体准则或指南。
4. 《资产评估准则-基本准则》
2004年2月25日财政部发布《资产评估准则-基本准则》，该准则属于业务性准则的基本准则，共6章27条，从资产评估基本要求、操作准则、报告准则、执业责任等方面对各类资产评估业务进行了规范。
（ 1）根据国际惯例重新定义资产评估
基本准则指出资产评估是“依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。该定义突出强调了资产评估结果是一种专业意见，对引导内外人士正确认识资产评估作用具有重要的现实指导意义。
（ 2 ）对评估师执业提出了基本要求
基本准则要求评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德；勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。基本准则要求评估师应当能够胜任所执行的评估业务的专业能力，并对聘请专家和指导助理人员等行为进行了规范。
（ 3 ）对评估操作进行了原则性规范
资产评估程序是资产评估机构和从业人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。基本准则第一次对评估程序做出了规定，要求评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序，并列出明确评估业务基本事项等八个资产评估基本程序。评估程序的规定有利于规范评估师执业行为，切实保证评估业务质量；同时，恰当履行资产评估程序也是资产评估机构和人员防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段。
基本准则遵循同际惯例，引起了价值类型的概念。价值类型概念和理论对资产评估十分重要，已逐步为世界各国评估界普遍接受，并成为各国评估准则和评估实践的基础。基本准则改变了十多年来我国评估实践中不采用价值类型的做法。价值类型的意义在于指出同一资产可能具有不同类型的价值，评估师应当避免使用未经定义的、笼统的价值概念；评估师应当在与客户进行充讨论之后，根据评估目的选取合适的价值类型；评估师应当对先用价值类型进行明确定义和说明。明确价值类型有得于更好看服务于客户，避免评估报告使用者将一些不常用的或具有特殊内涵和定义的价值类型误认为是常用的价值类型，以引导评估报告使用者正确理解、合理使用评估结果，同时也有利球队降低评估师的执业风险。
基本准则针对我国评估行业在评估方法运用方面存在的问题，结合评估理论研究成果和国外评估行业的通行做法，对评估方法的运用重点做了规定。国外评估行业的实践已经证明，三种基本评估方法本身并无优劣，不能简单认为哪种评估方法就比其他的方法好，重要的是评估师应当根据具体情况判断，选择与具体评估项目相适用的一种或多种评估方法；对同一项目而言，在评估目的既定的情况下，评估师首先应当考虑尽可能使用三种基本方法，根据所确定的价值类型、项目具体情况特别是数据资料的完备程度选择评估方法，并对评估方法选择的合理性进行说明；如果选择一种以上评估方法，应当对分别得出的结论进行说明；如果选择一种以上评估方法，应当对分别得出的结论进行踪合分析，合理确定评估结论。为此，基本准则要求评估师京戏当熟知、理解并恰当运用市场法、收益法和成本法等三种基本评估方法分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论。
评估假设是评估业务的重要要素之一，假设的合理性直接关系到结论的合理性和可用性。基本准则明确要求评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。
（ 4 ）对评估信息披露环节进规范
在评估披露要求方面，基本准则要求评估师应当有执行必要的评估程序后，编制并由所在评估机构出具评估报告；应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论；可以根据评估业务具体情况以委托方和其他评价报告使用者的需求，确定评估报告繁简程度。
（ 5 ）明确执业责任
基本准则第一次明确提出评估师应当对评估结论的合理性承担责任。这一正面规定体现了评估行业对社会公共利益的维护，评估师不应当以评估方法的选择、评估假设的选择等为由，逃避对评估结论合理性所应当承担的责任。同时合理性的概念也体现了资产评估的特点，有利于合理维护评估师的利益。
为合理区分评估师与相关当事人的责任，基本准则指出遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算关发表专业意见，是评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托主和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
基本准则指出评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。评估师不得地评估对象的法律权属提供保证。
《资产评估职业道德准则—基本准则》
2004 年 2 月 25 日财政部发布《资产评估职业道德准则-基本准则》，该准则共 6 章 32 条，分别从基本要求、专业胜任能力、与委托主和相关当事人的关系、与其他注册资产评估师的关系等方面对评估师职业道德行为进行了规范。
职业道德基本准则要求评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正原则；遵守相关法律、法规和资产评估准则；维护职业形象，不得从事与评估师身份不符或可能损害职业形象的活动；评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论；评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；评估师应当遵守保密原则；评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务；评估师不得利用执行便利为自己或他人谋取不正当利益；评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。
在专业胜任能力方面，职业道德基本准则评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务，并应当接受后续教育，保持和提高专业胜任能力；评估师应当如实声明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验为进行夸张、虚假和误导性宣传；评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确认专家工作的合理性。
在与委托方和相关当事方关系方面，职业道德基本准则要求评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避；评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈；评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务；评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益；评估师应当与委托方进行必要沟通，提示评估报告使用者合理理解并恰恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。
在与其他评估师关系方面，职业道德基本原则要求评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他评估保持良好的工作关系，评估师不得贬损或诋毁其他评估师；评估师不得以恶决降低服务费等不正当的手段与其他评估师争揽业务。
《资产评估准则-无形资产》
2001 年 7 月 23 日财政部发布《资产评估准则-无形资产》，该准则属于具体准则层次中的专业性准则，共 6 章 22 条，分别从定义、基本要求、披露要求等方面对无形资产评估业务进行了规范。
《珠宝首饰评估指导意见》
2003 年 1 月 28 日，中国资产评估协会发布《珠宝首饰评估指导意见》，共 7 章 36 条，分别从基本要求、评估要求、评估方法、评估披露等方在对珠宝首饰评估进行了规范。
《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》
2003 年 1 月 28 日，中国注册会计师协会（中国资产评估协会）发布《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；共 13 条，就评估师在执行评估业务过程中合理关注评估对象法律权属行为进行规范。
《企业价值评估指导意见 [ 试行 ] 》
2004 年 12 月 30 日，中国资产评估协会发布《企业价值评估指导意见（试行）》，共 6 章 49 条，分别从基本要求、评估要求、评估方法、评估披露等方面对企业价值评估业务进行了规范。
十四、国际评估准则
（一）考试目的
本章的考试目的是测试考生对国际评估准则的掌握情况。重点考察考勤生对国际评估准则结构体系、国际评估准则中的基本概念、国际评估准则中关于评估方法的论述等基础知识的掌握程度。
（二）考试基本要求
1. 了解在国际评估界具有较大影响的评估准则；
2. 了解国际评估准则委员会的成立背景；
3. 了解国际评估准则的结构体系；
4. 熟悉国际评估准则中的基本概念；
5. 熟悉国际评估准则中关于评估方法的论述。
（三）要点说明
1. 国际评估界具有较大影响的评估准则
（ 1 ）国际评估准则委员会制定的《国际评估准则》；
（ 2 ）美国评估促进会制定的《专业评估执业统一准则》；
（ 3 ）欧洲评估师联合会制定的《欧洲评估准则》；
（ 4 ）英国皇家特许测量师学会制定的《评估指南》。
2. 国际评估委员会的产生背景
（ 1 ） 20 世纪 80 年代以前资产评估业在世界范围内的发展，为成立国际性评估专业团体奠定了行业发展的基础。
（ 2 ）各国资产评估准则、理论、实务以及专业术语上的差异，不能满足资本市场和国际经济界的要求，是促使国际评估准则委员会成立的内在动力。
（ 3 ）国际经济界对《国际评估准则》的需求，成为国际评估准则委员会成立的外部动力。
3. 国际评估准则结构体系
（ 1 ）前言
（ 2 ）资产评估的基本概念和原则。该部分是国际评估准则委员会为避免各国评估师和资产评估报告使用者的误解，对构成资产评估理论和和评估准则基本的法律、经济等基础性的概念、理论进行的总结和归纳。
（ 3 ）行为守则。行为守则即职业道德准则，从约束评估师职业道德角度出发，对评估师职业道德、专业胜任能力、评估披露和评估报告等方面的要求做出了规定。
（ 4 ）资产类型。该部分对作为主要评估对象的不动产、动产、企业价值和金融权益等四种资产类型及其区别进行了说明。
（ 5 ）国际评估准则。该部分是《国际评估准则》的核心内容，包括三个准则：
国际评估准则 1 -市场价值基础评估；
国际评估准则 2 -非市场价值基础评估；
国际评估准则 3 -评估报告；
这三个准则分别规范了市场价值基础评估、非市场价值基础评估和评估报告。所谓市场价值基础评估就是对被评估资产在满足市场价值定义的条件下的价值进行的评估，所谓非市场价值基础评估就是对被评估资产在不满足市场价值定义的条件下的价值进行的评估。这两个准则构成了《国际评估准则》的基础，并构成应用指南和评估指南的基础。《国际评估准则- 3 评估报告》是在第六版中新增的内容，将以前散落在各相关准则中的有关评估报告和披露方面规范进行了总结，形成了单独的评估报告准则。
（ 6 ）国际评估应用指南。资产评估的目的是多种多样的，其中为财务报告或相关会计事项进行的评估以及抵押贷款为目的评估业务尤为重要，本部分包括两个应用指南，对这两种重要评估业务提出要求：
应用指南 1 -以财务报告为目的评估（征求意见稿）；
应用指南 2 -以贷款为目的评估。
（ 7 ）评估指南。第六版《国际评估准则》中共有 11 项评估指南》：
评估指南 1 -不动产评估；
评估指南 2 -租赁权益评估；
评估指南 3 -厂房和设备的评估；
评估指南 4 -无形资产评估；
评估指南 5 -动产评估；
评估指南 6 -企业价值评估；
评估指南 7 -资产评估中对有毒有害物质的分析；
评估指南 8 -折余重置成本；
评估指南 9 -为市场价值基础和非市场价值基础评估进行的现金流折现分析；
评估指南 10 -农业资产评估；
评估指南 11 -评估复核。
（ 8 ）白皮书（ White Paper ）。目前白皮书仅包括一项内容即新兴市场评估。
4. 国际评估准则中的基本概念
（ 1 ）与资产相关的概念。不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着物于地面或地上或地下的附属物。不动产所有权称为“不动产权”，是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权利、租约等正式文件。不动产的价值是由其效用即满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性、长期存在性、地理位置的固定性、土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用。不动产评估中有许多公认的原则，包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期或期望原则、变化原则以及其他原则。
不动产之外的资产在法律上称为动产，包不动产之外的所有有形或无形资产。这些资产不是永久性的附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。
财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、财务权益中的任一种或全部。
资产在一般意义上往往用来表示不动产或动产。在会计术语中，资产是指企业所拥有的、由于过去行为所形成的、可以从合理预计未来获取经济利益的资源。在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
（ 2 ）资产评估的经济概念，资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。
（ 3 ）评估中的折旧概念。“折旧”这一术语在评估行业和会计行业中都在使用，在实践中可能会引起评估师、会计师或其他人士的误解。评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分（评估中的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧性或经济性（外部环境）贬值。而会计上的“应计折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考试这种摊销是否与实际情况相符。折旧在评估和会计上最重要的区别在于，评估中的“应计折旧”应当市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”应当与市场有关，并不反映市场状况。
（ 4 ）市场、成本、价格和价值概念。市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易。交易各方都能根据供求关系和其他价格确定因素、各方的能力和知识、他们对商品或服务效用理解以及他们各自的需要、欲望等因素做出合理决策。市场可以是地方市场或国内市场，也可以是国际市场。
成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。当商品生产、服务提供完成之后，成本就成为事实（历史数据）。对于购买者来说，为商品服务所支付的价格就成为其成本。资产的总成本包括其创建、生产过程中的所有直接、间接成本。如果购买方在收购之后又发生了附加性资本成本，根据成本会计原理这些费用可增加到历史成本中。但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的“市场价值”中反映，也可能不予以反映。
价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进和实际交易的货币金额。价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露。由于特定买方、卖方的财务实力、动机或特殊兴趣不同，他们为商品或服务所付出的价格与其他人对该商品或服务价值的认可意见可能有关系，也可能没有任何关系。一般情况下，价格反映在特定条件下特定的买方或卖方对商品服务价值的认可。
价值是个经济概念，而并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不是特定买方或卖方）对于某人由一拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。
资产的所有者、经营者、投资者、保险人、清算人和接管人、征税部门、具有特殊动机的特殊购买方等对同一资产会赋予不同的价值。价值类型有许多种，每种价值类型都有其定义。某些经严格定义的价值类型是资产评估中常用的价值类型，其他价值类型则适用于特殊场合，需要明确定义并予以披露。对于评估师而言，在执行资产评估业务时，最重要的是确信所评估的价值类型和定义符合特定的评估业务目的，并明确披露所评估价值的类型和定义。价值定义的改变对会对资产所具有的价值产生实质性影响。因此，专业评估师应避免使用未经限定的“价值”概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细定义。
（ 5 ）最佳用途。资产具有各种不同的用途，在每种用途下该资产发挥的作用也不同，因此反映到价值上，不同用途下资产所具有的价值可能也会有很大不同。
（ 6 ）市场价值。市场价值是各国资产评估行业中普遍使用的概念，各国资产评估理论和评估准则中关于市场价值的定义不尽相同，但大多只是措辞上的区别，其基本组成要件大致相同。
《国际评估准则》中市场价值的定义如下：
市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行